壹策略 房地产已经完成了它的历史使命

我说这个的意思是，不要再幻想房地产未来还会继续承担起“拉动中国经济”的重任了。事实上在城市化率达到发达国家标准的时候，再继续用房地产来拉动各行各业，就已经是个负收益的事了，即对经济的负面作用大于正面作用。

中国的房地产之所以曾经是拉动各行各业的排头兵，是因为原先中国人住得太散了，协作效率很低，所以房地产最大的作用，就是把人都聚集在城市里。这样更少的基础设施，就可以惠及更多的人，以及让更多的人在更短的距离下协作和创新。

这是“圈人运动”，是发达的必经之路。

但如果圈人结束，还把重心放到房地产上，或者人们因为过去20年的上涨趋势，产生了路径依赖，导致人和钱还在不停地往房地产里怼，那这个就变成了“无效投入”，对社会几乎不产生价值了——这个部分，就叫泡沫。如果这个泡沫不破掉，如果中国老百姓的财富里，70%的组成还是房子，那么中国经济将永远受到拖累，道理就是我上面说的，无效投入的比例过高。

老美的老百姓和老中的老百姓有个很大的区别，那就是财富组成。在老美那边，房产占比只有30%，金融资产占比是60%；而在老中这里，房产占到70%，金融资产只有20%不到。

你觉得一个社会，是钱都在房子里，对经济发展更有利；还是钱都在股票基金等支持公司扩张的地方，对经济发展更有利？这就要回到一个本质问题了，社会价值到底是什么？我们日常的那些“幸福生活”，到底由什么组成？显然这些东西都是市场化的公司来提供的，靠政府没戏，靠钢筋水泥也没戏。

因此房地产作为“支柱”，是只在人口分散，大城市集群建立的初期，它的繁荣才跟经济的发展是一致的；而在城市集群建立完毕了以后，如果社会财富还都沉淀在“已然和生产其他价值无关了”的房子里，它就成了吸血经济的毒瘤了。

那房子未来就一点机会也没有了吗？有的兄弟，是有的。因为中国的城市化率还只有67%左右，虽然几乎够到了发达国家的最低门槛，但离平均的80%，还有10%几的增量可以期待。可这个增量得配合经济增长和居民收入增长，是实实在在的增长，不是玩文字游戏的那种，而我们现在显然是不具备这个条件的，因此我们的城市化率还将长期停留在当前的水准。

房子涨得最快的10年，是2000到2010，也是城市化率增长最快的10年。到了2017年以后，近10年来城市化率的增长就很慢了，因此如果经济停滞不前甚至倒退，那房价也要回到2016，2017才是对的，因为经济回去以后，城市化率又没怎么提升，那这10年的房价涨幅本来就是不该存在的。至于有人说房价要回到2005年才算完？那就完全是胡说八道了，因为房价里并不全是泡沫。

那有些地区现在已经回到2016年了，是不是泡沫就挤干净了，可以买了呢？不，房地产运行的逻辑要变，政府要从土地财政的依赖中退出来，找到新的收入和税源，这部分的影响要考虑进去，因此大部分城市光回到2016年也是不够的，再叠加经济衰退，和人们在趋势中常常会把价格抬到或打到另一个极端的做法，在2016年的价格基础上再打个对折，是一个相对安全的入手点——没到没关系，不要买，也不要被市场上的其他噪音所影响，它会到的。

接下来国人的资金会慢慢从房地产里退出来——房子的净值占总净资产的比例，至少得降到50%以下，中国经济才有机会不被吸血，走出新的行情。再然后，那还缺失的13%的城市化率，才会开始启动，处于城市集群核心位置的房子，才会再次开启上涨。

但前提是先到我说的价格，那个价格不到，说明居民财富的配置结构还是畸形的，那对中国经济的吸血就还在持续，经济就不会进入下一个腾飞阶段，那房地产也就没有下一波了。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。

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